未登記建物について
前田・名倉測量登記法務事務所その建物、登記されてますか？
登記とは、第三者に自分がこの不動産の所有者であることを証明することができる、とても重要な手続きです。
建物表題登記についてのコラムで記述しましたが、新築後に登記がされないままに時が経過し、未登記のままになっている場合があります。今回は未登記建物の表題登記について記述していきたいと思います。
建物が未登記かどうかわからない場合の基本的な調べ方
建物が未登記かどうかの基本的な調べ方は、次のとおりです。
①法務局で調査する
建物の所在地番が分かっている場合、法務局備え付けの建物の登記事項証明書請求用紙に該当地番他必要事項を記入し、記入した地番の下にカッコ書きで「上記地番上の建物すべて」と追記して窓口に提出します。登記されている建物が無いと言われた場合は、未登記の可能性があります。
法務局とは、土地建物の権利関係などの管理をしている役所です。
登記事項証明書や、土地建物の測量した図面が欲しいときは、法務局で請求することが必要です。
②市町村から送られてくる納税通知書を確認する
不動産を所有していると、市町村の役所から固定資産税の納税義務者に毎年送られてきます。
納税通知書に物件明細が記載されており、「家屋番号」という欄があります。そこが空欄であるか「未登記」と記載されていれば、その建物は登記されていないと判断できます。
ただし、亡くなられた方が納税義務者である場合は、亡くなられた年に取得した不動産についてはその翌年以降にならないと役所の情報に反映されないことに注意が必要です。
未登記建物を放置した場合のリスク
未登記建物のまま放置した場合、次のようなリスクが考えられます。
①自分が所有者であることを第三者に対抗できない
冒頭にも記述しましたが、登記していることが自分が所有者であることの証明になります。 登記簿が無い＝登記がされていないため、第三者への対抗要件が無い状態です。 第三者に先に登記されてしますと、自分が所有者であっても対抗する術が、基本的になくなってしまいます。
②いざ登記をしようとすると、思わぬ手間と費用がかかる
未登記の時期が長びくと、その間に相続が発生したり、登記手続きに必要な建築当初の資料が入手困難になる可能性があるため、いざ登記をしようとなった時の調査や手続きが煩雑化し、登記費用が高額になってしまう可能性が高いです。 近々取り壊す予定がある未登記建物の場合は、登記費用が嵩む（表題登記をしてもすぐに滅失登記をすることになってしまう）ことになるだけですので登記する必要はないと考えますが、基本的に未登記の建物は登記しておくことをお勧めいたします。
③銀行からの融資が受けられない
土地建物を担保に金融機関から融資を受けようとする場合、地上建物が未登記のままでは抵当権の設定登記ができないため、融資が難しくなったり、ときには融資を受けられなくなったりすることが考えられます。
未登記建物の表題登記の添付書類
添付書類については新築建物の表題登記と基本的に同じなのですが、建ててから時間が経っている建物は、次の書類が必要になる場合があります。
①所有権証明書
「建物所有権証明書」という、申請人が申請建物を所有していることに相違ないという内容の書類を別途作成し、申請人以外の２名に実印印鑑証明書付きにて署名捺印を頂き添付します。
建築確認書や施工者から建築主への建物引渡証明書が用意できるなら必要ありません。
②相続が発生している場合に必要な書類
被相続人や相続人の戸籍謄本や遺産分割協議書を添付します。
③建物や、建物が建っている土地を測量した図面等
建物が建っている土地に関する図面資料の有無や内容によっては、別途土地の測量が必要になることがあります。
建物の形状、床面積などについては現地調査測量に基づいて特定しますが、事前に参考資料として自治体役所の固定資産税課にて家屋図面を閲覧し、複写や転写をしておきます。
④建物の評価証明書や火災保険の加入証明書など
申請人が建物所有者であることの証明として、あれば添付します。
最後に
当事務所は土地家屋調査士と司法書士の合同事務所ですので、相続登記も含めて未登記建物の一連の登記関連業務をサポートさせて頂けます。是非お気軽にご相談ください。
