建物表題登記について

2023年12月16日 2024年2月15日

前田・名倉測量登記法務事務所

はじめに

建物表題登記とは土地家屋調査士業務の中で建物が建築されて初めにする登記であり、それによって登記簿が作成され、司法書士が担当する所有権保存登記の前提となる登記です。例えば新築建物を購入したり、新築後に未登記のまま時が経った建物を登記する際に為される登記であり、土地家屋調査士業務の中でも比較的頻度が高い業務であるとも言えます。今回は、この建物表題登記について記述していきたいと思います。

法律上はどうなのか

建物を新築したら、１カ月以内に建物表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法第４７条１項）。その申請を怠った者は、１０万円以下の過料に処せられます（不動産登記法第１６４条）。
私自身が業務に携わってきた中では、新築後１カ月以上を経過した案件であっても申請人様は過料に処せられてはおりませんし、処せられた話を聞いたこともありませんが、法律上の罰則は設けられております。

添付書類について

新築されたばかりの建物表題登記の添付書類は概ね以下のとおりです。

①　所有権証明書

申請人が申請建物を所有していることを証明する書類で、工事施工者が署名捺印した「建物引渡証明書」や、建売住宅などの場合は建築主から申請人に物件を譲渡したことを証明する「建物譲渡証明書」を実印・印鑑証明書付きで添付します。その他にも建築確認書、確認済証、検査済証等を添付します。建築確認書の建築主の記載内容と持分が異なっている場合は別途「上申書」も必要になります。
所有権証明書は添付書類の中でも特に重要で、案件の内容によって実務上の添付書類が異なるため、詳しくはお近くの土地家屋調査士にお問い合わせされることをお勧めいたします。

②　住所証明書

申請人の住民票を添付します。

③　建物図面、各階平面図

建物図面は敷地や建物の配置、方位などを示すものであり、各階平面図は建物各階の具体的な形状や位置関係、床面積を示すものです。
床面積について、登記の床面積と建築確認書の床面積が異なる場合があります。これは登記では不動産登記法を基準として床面積を算出しますが、建築確認書では建築基準法を基準として床面積を算出しているからです。

④　代理権限証書

我々土地家屋調査士に代理申請を依頼する場合の委任状です。

実務では

表題登記は現況主義であり、建物が実際に建っていないと建物表題登記を申請することは出来ません。よって、よく聞かれるのですが、申請時点において未来の日付の新築年月日で建物表題登記を申請することはできません。
ところで、実務ではどの段階で建物表題登記が可能になるのでしょうか。
建物外観や室内クロスの状況、設備の設置状況などを総合的に考慮します。私個人の感覚的な話ではありますが
・外観。完成して外幕が取れている状態である。
・内部。水回り（キッチン、お風呂、トイレ）のうち２つは設置済みである。
これらは最低限満たしている必要があるように感じます。
共有の場合の持分については実際の出資割合になります。出資割合と異なる持分にしてしまった場合は贈与税が課される可能性があります。

住宅ローン決済日との関係

お客様が住宅ローンを組んで新築建物を購入する場合、決済日が設定されますが、建物表題登記は決済日より前に完了しておかないといけません。決済完了後、速やかに所有権保存登記と抵当権設定登記を申請できる状態にしておくわけですね。決済の日程によっては建物表題登記の日程がタイトになってしまうこともあり、注意が必要です。

本人申請について

近年はネット環境の普及などもあり、以前に比べて建物表題登記も本人申請がしやすくなりました。しかしながら注意しなければならない点がありまして、本人申請は登記完了までに時間が掛かる場合が多いです。建物表題登記を土地家屋調査士が代理人になって申請した場合、通常１週間程度で登記完了となりますが、本人申請だと法務局の実地調査が必ず実施されるため、完了までに時間が掛かります。よって住宅ローンをお借入れされる場合など、早く登記を完了させなければならないケースでは土地家屋調査士に建物表題登記等、決済までに必要な登記を依頼されることが多いです。
借入れをしない場合などは、何度も法務局に足を運ぶ時間や手間を確保できれば、本人申請で登記できなくはないと思われます。